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澳门新旧永利|一位银行人眼中的房地产2019和2020

2020-01-11 17:39:25 来源:威尼斯网上娱乐场

澳门新旧永利|一位银行人眼中的房地产2019和2020

澳门新旧永利,来源:南京看点

你好,开窗人

上帝关上一扇门,定会打开几扇窗。没人见过上帝,更遑论他关门开窗的神奇之手。但上帝又无所不在,他总是选择世间使者来完成授意和施恩,如捡起苹果的牛顿,如用手进球的马拉多纳。中国关得最紧的两扇门,一个叫地产,一个叫金融。三年了,窗在哪里?

在近日举办的apic2019中国不动产金融峰会上,当你听到银行资金、真股权、真reits和保险资金这些词汇时,你就听到了窗棂轻启发出的声响和透进的光亮。

开窗的人来自银行、基金、保险公司和研究机构,他们尝试着找到新的路径,不惟救急,亦自筹远,在新的形势和规则下,以更长效模式为地产赋能。

在此撷英咀华,以飨读者。(一) 2019大总结,2020小预测

朱嵬 平安银行(000001,股吧)地产金融事业部总裁助

(一)

2019大总结,2020小预测

朱嵬 平安银行地产金融事业部总裁助理

调控已近四年,继续前行之际,对宏观、市场和行业再认识,是题中应有之义。

一、关于行业定位:房地产如何与中国经济相处?

2019年7月30日中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段。

我们的理解是,关于房地产与中国经济之间的关系,这是一次划断性的政策表态。房地产的新定位即房地产运行的政策区间是既不“托底”经济,也不能“拖累”经济。

房地产定位在中国的演变趋势,从过去到未来,可以分为支柱产业、调控工具、重要产业、一般产业四个阶段。

由最初的“大力发展,高度依赖”到“托底经济,逆周期调控”,再到“平稳运行,不拖累经济”,最后实现“回归市场,运行更加独立”。可以看出,房地产的定位重心在下移,将来的政策干预也将减少。

二、关于调控:明年政策是松是紧?

从中央层面来看,2018年底,中央经济工作会议强调“房住不炒、因城施策”,2019年初,政策基调有所缓和,强调防风险。二季度以来,中央政治局会议再次重申“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。到年底,强调防风险,基调有所缓和,给予地方“一城一策”的调控空间。

从地方举动来看,2019年,松、紧、松的轮次转换贯穿全年。

1-3月政策放松,西安、大连放宽落户条件,菏泽取消限售,广州、天津、北京放宽公积金政策等;

4-9月政策收紧,成都、南京上浮个人住房贷款利率,长沙、合肥收紧公积金贷款政策,合肥收紧土地竞买规则等;

10月以来政策整体放松,南京、天津、海南等多地以人才引进为突破口放松限购,深圳取消普通住宅“豪宅税”,海南、青岛、银川放宽放松落户限制等。

2020年调控形势预判:“紧”是主线,“松”有空间。

调控政策整体将坚持“连续性、稳定性”,不大可能出现大幅放松,但地方政府可以因地制宜,适度放松调控。须注意的是,地方政府放松调控要把握好分寸,充分预估政策的合理性和力度,不能触碰中央“稳地价稳房价稳预期”的红线。

三、销售:16万亿到顶了吗?

2019年1-10月,全国商品房销售额12.44万亿元,同比增长7.3%,较9月末提升0.2个百分点。全年销售额将创历史新高,有望达到16万亿元,较去年增长1万亿元。

2020年市场“稳”是主基调,销售规模仍会保持在15-16万亿元,有以下支持因素:

从需求端来看,目前我国房地产市场仍是需求抑制型市场,若“四限”政策放松,成交量还会释放。

另外,住房需求端的驱动力没有消失,而是在转换。新驱动力包括城镇化、人口集中、居住环境改善、城市更新等。

目前我国城镇化率接近60%,未来每年将有1400万人口从农村进入城镇。随着各地落户政策全面放宽后,人口将加速向竞争力强的城市聚集。当下城镇人均居住面积约31平米(套内),还有较大改善空间。核心城市陆续进入存量房时代,城市更新将加速。

从供给端来看,我国住房供给空间、供给意愿和供给能力依然充沛。首先,全国商品住宅库存绝对量处于近年低位,由2016年2月的4.7亿平米持续下降至2.2亿平米。绝大多数重点城市新房库存压力不大,去化周期在合理范围。

其次,房地产开发投资增速创5年来新高。1-10月,全国房地产开发投资额10.96万亿元,同比增长10.3%。预计全年开发投资额在13万亿元。

最后,多数主流房企土地储备充足,可支撑未来3年销售。恒大、碧桂园总土储超过2亿平米,融创、万科、保利、绿地超过1亿平米。

四、土地:迎来哪些变化?

2019年1-11月,300城市土地成交建面16.6亿平米,同比下降3.3%;楼面地价2532元/平米,同比上涨18%。一二线城市土地出让金占全国比重66%,较去年同期提升5个百分点。土地在向龙头房企集中。1-11月,百强房企拿地金额为2.51万亿元,占全国60%的市场份额。其中,前30强房企占百强的64%。

2019年,土地政策有两个风向值得关注:

第一、集体土地入市。新《土地管理法》将于2020年1月1日起实施。意味着国家不再是唯一的土地供给方。未来集体经营性建设用地可直接入市,无需先通过国家收储再流入市场。同时,集体经营性建设用地不能建设商品住宅,只能用于工业、商业及租赁房、廉租房、共有产权房等。这次政策对商品住宅市场短期影响有限,增加了工业、仓储、商服用地供应,同时这部分土地获取成本较低,房企可以提前谋划。

第二、土地规划需遵循“三条控制线”。这一政策将主要产生以下影响:一是建设用地供应将更加集约,中小城市新城新区建设可能会减速;二是三条控制线的划定权下放给地方政府,核心城市可以为未来城市发展预留土地空间;三是濒湖、傍山、沿海的别墅项目、旅游地产项目将受影响,房企需加强预判和规划。

五、布局:哪些城市受青睐?

房地产市场进入“总量平衡、区域分化”的时代,为了精准预判各城市住房空间,需要建立城市价值评估体系。市场空间是由成交量和成交价决定的。成交量主要看人口规模、人口流入、人口结构;成交价与城市的富裕程度(地均gdp)高度相关,产业结构、交通网络、城市群是核心影响因素。

投资布局尤其要关注人口流动动向。今年8月26日中央财经委员会第五次会议提出,“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,增强其他地区在粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”。

这意味着未来新增城镇人口将主要分布在19个国家级城市群,尤其是一类和二类城市群,一类城市群包括京津冀城市群、长三角一体化示范区、粤港澳大湾区,二类城市群分别为成渝、长江中游、中原、山东半岛城市群。

主流房企布局策略是拥抱城市群,把握大趋势。他们将聚焦城市群和都市圈,积极布局一二线城市,扩大土地储备。而远离主要城市群、人口长期净流出的三四线城市,这些城市的住房成交量和成交价都将承受压力,市场风险度上升。2019年棚改规模大幅下滑,货币化补偿比例下降,进一步加大此类市场的房价调整压力。

(二)

房地产融资的环境、渠道与策略

朱嵬 平安银行地产金融事业部总裁助理

一、融资环境

2019年,金融强监管政策密集出台,达到历史最严。从23号文出台、房地产信托收紧,到境外发债受限,再到银行专项检查,金融强监管持续加码,银行贷款、信托、境内外融资渠道全面收紧。

2020年房地产融资形势将是整体紧平衡,区域调控保留一定灵活性。融资形势“紧平衡”原因如下:

第一,决策部门认为房地产占用过多社会金融资源。涉及房地产的银行贷款+境内发债+境外发债+信托+基金+资产证券化共计约75万亿,占全部金融资源的35%以上。

第三,人民银行可能会通过mlf、lpr、贷款额度管控来实现对融资市场的微调。此外,关于合规性的监管,比如对于影子银行、土地前融,将继续保持高压,这条“红线”不会放松;关于调控性的,中央会将主动权交给地方,因城施策,比如调节lpr加点等。

三、融资策略

1、项目层面如何融资?

分阶段来看。在拿地阶段,房企可以通过联合拿地,抱团取暖,减少竞争。

在开发阶段,对于“432”项目,开发贷仍为首选融资手段;部分房企可利用供应链融资、商票、保理、总包单位垫资等组合融资方式拓宽融资渠道。

在销售阶段,除销售回款外,房企通过运用购房尾款证券化工具,盘活资产,补充现金流。

2、企业层面如何融资?

一是发行境内外债券。拥有较好信用评级的房企可以通过发行公司债、海外债补充资金,用于偿还旧债,通过发行短融、中票、非公开定向债务融资工具补充资金。而国企、央企在棚改和保障房建设领域可发行企业债。

二是股权融资。在a股ipo、再融资基本叫停的背景下,房企可以在港上市、配股获得资金;还可以通过私募房地产股权基金获取资金。

三是资产证券化。拥有好资产、评级高、实力雄厚的头部房企可发行资产支持证券补充现金流。

(二)

房地产融资的环境 、渠道与策略

朱嵬 平安银行地产金融事业部总裁助理

房企融资分为外源性融资与内源性融资,共包括5个大类、16个小类。银行涉房业务主要包括开发贷、按揭、经营性物业贷、并购贷、发债、尾款abs、供应链abs、代销等,近期都存在不同程度地收紧。

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